25 آبان 1394
.jpg)
رکود معاملات در بازار مسکن از اواسط سال 92 آغاز شد، البته در اواخر همان سال بعد از تغییر تکالیف سیاست‌های کلی خارجی و برنامه‌های اقتصادی، بازار مسکن تاحدی رونق گرفت و از رکود خارج شد، اما این بخش دوباره به رکود عمیق فرو رفت که آثار آن همچنان ادامه دارد. چندی پیش بود که حسام عقبایی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک در نشست خبری از آغاز سیر خروج از رکود بازار مسکن و افزایش‌انگیزه سازندگان مسکن برای تولید آپارتمان‌های کوچک در کلانشهر تهران خبر داد. وی تصویب پرداخت تسهیلات حساب پس‌انداز صندوق یکم (تسهیلات 80، 60 و 40میلیون تومانی) را دلیلی بر افزایش‌انگیزه سازندگان برای ساخت آپارتمان‌های کوچک عنوان کرد.
عقبایی در کنار امیدواری یک هشدار هم داد و آن این بود «دیگر فرصت فکر کردن نداریم و امید است سیاست‌های عملیاتی دولت برای خروج از رکود ارائه شود.»
افزایش توان اقتصادی خانوار برای خرید مسکن البته مبتنی بر نظام پس‌انداز از سیاست‌های وزارت راه‌وشهرسازی برای کمک به خرید مسکن است که از همین‌رو تسهیلات صندوق تسهیلات مسکن یکم و تسهیلات حساب سپرده سرمایه‌گذاری ممتاز کلید خورد تا شاهد رونق دراین بخش باشیم.
سپرده‌گذاری برای تسهیلات 80میلیون تومانی مسکن تحت عنوان تسهیلات صندوق پس‌انداز یکم از خردادماه امسال آغاز شد که براساس آن وام 80میلیون تومانی برای کلانشهر تهران، وام 60میلیون تومانی برای شهرهایی تا 200 هزار نفر جمعیت و وام 40میلیون تومانی برای سایر شهرها در نظر گرفته شده است. به‌دلیل اینکه دریافت این تسهیلات مشروط بر سپرده‌گذاری نزد بانک است، این امر موجب می‌شود تقاضا به تدریج وارد بازار شود و از افزایش قیمت به‌تبع افزایش تقاضا جلوگیری کند، بنابراین با توجه به اینکه سررسید دریافت نخستین مرحله دریافت این تسهیلات سال آینده خواهد بود پیش‌بینی می‌شود مسکن از تابستان سال آینده با رونق نسبی مواجه شود.
علاوه بر تسهیلات صندوق پس‌انداز یکم، براساس مصوبه شورای پول و اعتبار سقف تسهیلات حساب سپرده سرمایه‌گذاری ممتاز(از محل خرید اوراق) نیز از 35میلیون تومان به 60، 50 و 40میلیون تومان به‌ترتیب در شهر «تهران»، «مراکز استان‌ها و شهرهای بالای 200 هزار نفر جمعیت» و «سایر مناطق شهری» افزایش یافت که این سیاست نیز در جهت رونق در بازار مسکن اتخاذ شد.
در همین حال مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی گرچه می‌گوید صرف افزایش سقف تسهیلات برای رونق و تحرک بخشی به‌این حوزه مکفی نخواهد بود، اما معتقد است بدون شک سیاست‌های پیشین دولت در برنامه خروج از رکود اقتصاد و نیز سیاست‌های آتی از منظر اثرگذاری بر تحولات اقتصاد کلان، بر بخش مسکن اثرگذار خواهد بود. در همین زمینه با علی چگینی، مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی به گفت‌وگو نشسته‌ایم که به شرح زیر است:
با توجه به رونمایی بسته خروج از رکود اقتصادی ازسوی دولت، مسکن چه جایگاهی دراین بسته دارد؟
در بسته اخیر دولت برای خروج اقتصاد از شرایط رکودی، برنامه ویژه‌ای برای بخش مسکن ارائه نشده است، ولی با توجه به نقش پررنگ بخش مسکن در اقتصاد کلان و ارتباطات گسترده پسین و پیشین این بخش با دیگر بخش‌ها و صنایع وابسته، بدون شک آثار برنامه‌ها و سیاست‌های دولت در حوزه اقتصاد دراین بخش نیز تجلی خواهد داشت. کاهش نرخ سپرده قانونی بانک‌ها و تأمل بر کاهش نرخ سود بانکی هریک از مسیری متفاوت، قسمتی از نقدینگی را به‌سمت بازارهای موازی بانک سوق خواهد داد.
از آنجا که مسکن علاوه بر بعد مصرفی، از جنبه سرمایه‌ای نیز مورد توجه خانوارها و بنگاه‌هاست و این بعد از ماهیت مسکن، نقش بسزایی در ایجاد دوره‌های رونق و رکود دارد، سیاست‌های کلان اقتصادی علاوه بر بخش مصرفی، حضور تقاضاهای سرمایه‌ای دراین بخش را متاثر خواهدکرد. بدون شک سیاست‌های پیشین دولت در برنامه خروج از رکود اقتصاد و نیز سیاست‌های آتی از منظر اثرگذاری بر تحولات اقتصاد کلان، بر بخش مسکن اثرگذار خواهد بود.
به طورخاص، چه زمانی این آثار در بخش مسکن نمایان می‌شود و می‌توان شاهد خروج مسکن از رکود بود؟ آیا می‌توان برای خروج مسکن از رکود تنها به افزایش سقف تسهیلات بسنده کرد؟
با توجه به مجموع شرایط جاری به‌نظر می‌رسد از نیمه اول سال 1395 به تدریج شاهد افزایش قیمت در بازار مسکن باشیم. این افزایش قیمت در بازار مسکن از روند بطئی و ملایم برخوردار بوده و شاهد رشد جهش‌وار قیمت نخواهیم بود.
با توجه به ابعاد مختلف مسکن و لزوم توجه به آن از زاویای مختلف، صرف افزایش سقف تسهیلات برای رونق و تحرک بخشی به‌این حوزه مکفی نخواهد بود. همچنین نباید فراموش کنیم که سرمایه‌گذاری در بخش مسکن چه برای خرید و چه برای ساخت مسکن مستلزم هزینه‌کرد قابل‌توجهی است. بنابراین سرمایه‌گذاران چه در حوزه خرید (به جز تقاضای مصرفی) و چه در حوزه ساخت، تحولات اقتصاد کلان و محیط اقتصادی جامعه، بازدهی سرمایه، هزینه فرصت و غیره را مدنظر قرار داده و با توجه به آن پرتفوی سرمایه‌گذاری خود را برمی‌گزینند، بنابراین صرف افزایش سقف تسهیلات برای رونق بخشی به مسکن مکفی نخواهد بود. علاوه بر آن توان مالی خانوارها در بازپرداخت اقساط تسهیلات نکته حائز اهمیتی است که نباید از نظر‌ها دور بماند، با توجه به فاصله زیاد درآمد خانوار با قیمت مسکن و ازسوی دیگر محدودیت توان بازپرداخت اقساط، عملا امکان پوشش این شکاف صرفا ازطریق تسهیلات امکان‌پذیر نخواهد بود، اما به‌نظر می‌رسد تدوین یک بسته همه‌جانبه که علاوه بر تقویت محیط اقتصاد کلان و افزایش تمایل سرمایه‌گذاری دراین حوزه، بر توسعه روش‌های تامین مالی و ایجاد محیط مناسب برای ورود سرمایه‌های خرد به‌این بخش و نهایتا دستیابی خانوار به مسکن مطلوب می‌پردازد، ضروری است.
شما از دستیابی خانوار به مسکن مطلوب سخن گفتید، درحال‌حاضر شاخص دسترسی خانوار به مسکن در کشور چند سال است؟ برای کاهش این میزان چه راهکارهایی را در حوزه دولت و اقتصاد خانوار می‌توان پیشنهاد کرد؟
شاخص دسترسی به مسکن از حاصل تقسیم قیمت مسکن به درآمد خانوار به دست می‌آید که به‌عبارتی نماینده سختی و زمان انتظار خانوار برای دستیابی به مسکن نسبتا مطلوب است. این شاخص از4 در سال 1380به حدود 12در سال 1392 رسیده است که حاکی از بدتر شدن وضعیت دستیابی به مسکن در طول این سال‌ها بوده است.
مطابق با تعریف ارائه شده، بدیهی است که پیشی گرفتن رشد درآمد خانوار از رشد قیمت مسکن منجر به بهبود این شاخص خواهد شد. شاید بتوان سیاست افزایش سقف تسهیلات را یک روش غیرمستقیم برای بهبود شاخص دسترسی دانست، چراکه این اتفاق منجر به توانمندسازی مالی خانوار شده و درواقع تسهیلات به کمک درآمد خانوار خواهد آمد تا خانوار بتواند با اتکا به درآمدهای آتی و هزینه کرد آن در زمان حال به مسکن مناسب دست یابد.
اما درباره مساحت واحدهای مسکونی بگویید. درحال‌حاضر میانگین مساحت واحدهای مسکونی در کشور و درمقابل تقاضای جامعه چقدر است؟
مطابق با اطلاعات مندرج در گزارشات بانک مرکزی میانگین غیرمفید واحدهای مسکونی در کشور 135 مترمربع و براساس مطالعات طرح جامع مسکن زیربنای مفید این واحدها حدود 106 متر مربع است که این ارقام از الگوی مصرف تعریف شده کمی فاصله دارد. الگوی مصرف مسکن برای واحدهای مسکونی در تهران 75 مترمربع، برای سایر نقاط شهری 100 متر مربع و در شهرهای کوچک و روستاها 120 متر مربع است، اما آنچه مسلم و شاید بتوان اظهار ضرورت کرد، این است که با توجه به محدودیت منابع و امکانات و رشد سریع جمعیت و نیز رشد شهرنشینی، کمبود منابع تولیدی که دررأس آن زمین قرار گرفته است، کمبود منابع انرژی و کاهش بعد خانوار و افزایش تعداد خانوارهای تک نفره نیاز به فضای مسکونی وسیع را تاحدی تعدیل می‌کند.
درحالی‌که به‌گفته جنابعالی ساخت و سازها باید به‌سمت کوچک‌سازی بروند، اغلب مردم از کوچک‌شدن آپارتمان‌ها و تبدیل شدن خانه‌ها به خوابگاه انتقاد دارند. این تضاد را چگونه ارزیابی می‌کنید؟
به هر دلیل در کنار کوچک شدن فضای مسکونی به‌دلیل امکان تامین منابع و لزوم ارتقای بهره‌وری انرژی و نیز کاهش نیاز خانوار براساس سرانه‌ها، باید فضای تفریحی، رفاهی، خدماتی و غیره مورد نیاز در فضای شهری فراهم‌آید تا خانوار بتواند نیازهای خود را متناسب با هر نیاز و در خارج از فضای خانه مرتفع‌کند.
منبع:بهار
عقبایی در کنار امیدواری یک هشدار هم داد و آن این بود «دیگر فرصت فکر کردن نداریم و امید است سیاست‌های عملیاتی دولت برای خروج از رکود ارائه شود.»
افزایش توان اقتصادی خانوار برای خرید مسکن البته مبتنی بر نظام پس‌انداز از سیاست‌های وزارت راه‌وشهرسازی برای کمک به خرید مسکن است که از همین‌رو تسهیلات صندوق تسهیلات مسکن یکم و تسهیلات حساب سپرده سرمایه‌گذاری ممتاز کلید خورد تا شاهد رونق دراین بخش باشیم.
سپرده‌گذاری برای تسهیلات 80میلیون تومانی مسکن تحت عنوان تسهیلات صندوق پس‌انداز یکم از خردادماه امسال آغاز شد که براساس آن وام 80میلیون تومانی برای کلانشهر تهران، وام 60میلیون تومانی برای شهرهایی تا 200 هزار نفر جمعیت و وام 40میلیون تومانی برای سایر شهرها در نظر گرفته شده است. به‌دلیل اینکه دریافت این تسهیلات مشروط بر سپرده‌گذاری نزد بانک است، این امر موجب می‌شود تقاضا به تدریج وارد بازار شود و از افزایش قیمت به‌تبع افزایش تقاضا جلوگیری کند، بنابراین با توجه به اینکه سررسید دریافت نخستین مرحله دریافت این تسهیلات سال آینده خواهد بود پیش‌بینی می‌شود مسکن از تابستان سال آینده با رونق نسبی مواجه شود.
علاوه بر تسهیلات صندوق پس‌انداز یکم، براساس مصوبه شورای پول و اعتبار سقف تسهیلات حساب سپرده سرمایه‌گذاری ممتاز(از محل خرید اوراق) نیز از 35میلیون تومان به 60، 50 و 40میلیون تومان به‌ترتیب در شهر «تهران»، «مراکز استان‌ها و شهرهای بالای 200 هزار نفر جمعیت» و «سایر مناطق شهری» افزایش یافت که این سیاست نیز در جهت رونق در بازار مسکن اتخاذ شد.
در همین حال مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی گرچه می‌گوید صرف افزایش سقف تسهیلات برای رونق و تحرک بخشی به‌این حوزه مکفی نخواهد بود، اما معتقد است بدون شک سیاست‌های پیشین دولت در برنامه خروج از رکود اقتصاد و نیز سیاست‌های آتی از منظر اثرگذاری بر تحولات اقتصاد کلان، بر بخش مسکن اثرگذار خواهد بود. در همین زمینه با علی چگینی، مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی به گفت‌وگو نشسته‌ایم که به شرح زیر است:
با توجه به رونمایی بسته خروج از رکود اقتصادی ازسوی دولت، مسکن چه جایگاهی دراین بسته دارد؟
در بسته اخیر دولت برای خروج اقتصاد از شرایط رکودی، برنامه ویژه‌ای برای بخش مسکن ارائه نشده است، ولی با توجه به نقش پررنگ بخش مسکن در اقتصاد کلان و ارتباطات گسترده پسین و پیشین این بخش با دیگر بخش‌ها و صنایع وابسته، بدون شک آثار برنامه‌ها و سیاست‌های دولت در حوزه اقتصاد دراین بخش نیز تجلی خواهد داشت. کاهش نرخ سپرده قانونی بانک‌ها و تأمل بر کاهش نرخ سود بانکی هریک از مسیری متفاوت، قسمتی از نقدینگی را به‌سمت بازارهای موازی بانک سوق خواهد داد.
از آنجا که مسکن علاوه بر بعد مصرفی، از جنبه سرمایه‌ای نیز مورد توجه خانوارها و بنگاه‌هاست و این بعد از ماهیت مسکن، نقش بسزایی در ایجاد دوره‌های رونق و رکود دارد، سیاست‌های کلان اقتصادی علاوه بر بخش مصرفی، حضور تقاضاهای سرمایه‌ای دراین بخش را متاثر خواهدکرد. بدون شک سیاست‌های پیشین دولت در برنامه خروج از رکود اقتصاد و نیز سیاست‌های آتی از منظر اثرگذاری بر تحولات اقتصاد کلان، بر بخش مسکن اثرگذار خواهد بود.
به طورخاص، چه زمانی این آثار در بخش مسکن نمایان می‌شود و می‌توان شاهد خروج مسکن از رکود بود؟ آیا می‌توان برای خروج مسکن از رکود تنها به افزایش سقف تسهیلات بسنده کرد؟
با توجه به مجموع شرایط جاری به‌نظر می‌رسد از نیمه اول سال 1395 به تدریج شاهد افزایش قیمت در بازار مسکن باشیم. این افزایش قیمت در بازار مسکن از روند بطئی و ملایم برخوردار بوده و شاهد رشد جهش‌وار قیمت نخواهیم بود.
با توجه به ابعاد مختلف مسکن و لزوم توجه به آن از زاویای مختلف، صرف افزایش سقف تسهیلات برای رونق و تحرک بخشی به‌این حوزه مکفی نخواهد بود. همچنین نباید فراموش کنیم که سرمایه‌گذاری در بخش مسکن چه برای خرید و چه برای ساخت مسکن مستلزم هزینه‌کرد قابل‌توجهی است. بنابراین سرمایه‌گذاران چه در حوزه خرید (به جز تقاضای مصرفی) و چه در حوزه ساخت، تحولات اقتصاد کلان و محیط اقتصادی جامعه، بازدهی سرمایه، هزینه فرصت و غیره را مدنظر قرار داده و با توجه به آن پرتفوی سرمایه‌گذاری خود را برمی‌گزینند، بنابراین صرف افزایش سقف تسهیلات برای رونق بخشی به مسکن مکفی نخواهد بود. علاوه بر آن توان مالی خانوارها در بازپرداخت اقساط تسهیلات نکته حائز اهمیتی است که نباید از نظر‌ها دور بماند، با توجه به فاصله زیاد درآمد خانوار با قیمت مسکن و ازسوی دیگر محدودیت توان بازپرداخت اقساط، عملا امکان پوشش این شکاف صرفا ازطریق تسهیلات امکان‌پذیر نخواهد بود، اما به‌نظر می‌رسد تدوین یک بسته همه‌جانبه که علاوه بر تقویت محیط اقتصاد کلان و افزایش تمایل سرمایه‌گذاری دراین حوزه، بر توسعه روش‌های تامین مالی و ایجاد محیط مناسب برای ورود سرمایه‌های خرد به‌این بخش و نهایتا دستیابی خانوار به مسکن مطلوب می‌پردازد، ضروری است.
شما از دستیابی خانوار به مسکن مطلوب سخن گفتید، درحال‌حاضر شاخص دسترسی خانوار به مسکن در کشور چند سال است؟ برای کاهش این میزان چه راهکارهایی را در حوزه دولت و اقتصاد خانوار می‌توان پیشنهاد کرد؟
شاخص دسترسی به مسکن از حاصل تقسیم قیمت مسکن به درآمد خانوار به دست می‌آید که به‌عبارتی نماینده سختی و زمان انتظار خانوار برای دستیابی به مسکن نسبتا مطلوب است. این شاخص از4 در سال 1380به حدود 12در سال 1392 رسیده است که حاکی از بدتر شدن وضعیت دستیابی به مسکن در طول این سال‌ها بوده است.
مطابق با تعریف ارائه شده، بدیهی است که پیشی گرفتن رشد درآمد خانوار از رشد قیمت مسکن منجر به بهبود این شاخص خواهد شد. شاید بتوان سیاست افزایش سقف تسهیلات را یک روش غیرمستقیم برای بهبود شاخص دسترسی دانست، چراکه این اتفاق منجر به توانمندسازی مالی خانوار شده و درواقع تسهیلات به کمک درآمد خانوار خواهد آمد تا خانوار بتواند با اتکا به درآمدهای آتی و هزینه کرد آن در زمان حال به مسکن مناسب دست یابد.
اما درباره مساحت واحدهای مسکونی بگویید. درحال‌حاضر میانگین مساحت واحدهای مسکونی در کشور و درمقابل تقاضای جامعه چقدر است؟
مطابق با اطلاعات مندرج در گزارشات بانک مرکزی میانگین غیرمفید واحدهای مسکونی در کشور 135 مترمربع و براساس مطالعات طرح جامع مسکن زیربنای مفید این واحدها حدود 106 متر مربع است که این ارقام از الگوی مصرف تعریف شده کمی فاصله دارد. الگوی مصرف مسکن برای واحدهای مسکونی در تهران 75 مترمربع، برای سایر نقاط شهری 100 متر مربع و در شهرهای کوچک و روستاها 120 متر مربع است، اما آنچه مسلم و شاید بتوان اظهار ضرورت کرد، این است که با توجه به محدودیت منابع و امکانات و رشد سریع جمعیت و نیز رشد شهرنشینی، کمبود منابع تولیدی که دررأس آن زمین قرار گرفته است، کمبود منابع انرژی و کاهش بعد خانوار و افزایش تعداد خانوارهای تک نفره نیاز به فضای مسکونی وسیع را تاحدی تعدیل می‌کند.
درحالی‌که به‌گفته جنابعالی ساخت و سازها باید به‌سمت کوچک‌سازی بروند، اغلب مردم از کوچک‌شدن آپارتمان‌ها و تبدیل شدن خانه‌ها به خوابگاه انتقاد دارند. این تضاد را چگونه ارزیابی می‌کنید؟
به هر دلیل در کنار کوچک شدن فضای مسکونی به‌دلیل امکان تامین منابع و لزوم ارتقای بهره‌وری انرژی و نیز کاهش نیاز خانوار براساس سرانه‌ها، باید فضای تفریحی، رفاهی، خدماتی و غیره مورد نیاز در فضای شهری فراهم‌آید تا خانوار بتواند نیازهای خود را متناسب با هر نیاز و در خارج از فضای خانه مرتفع‌کند.
منبع:بهار